전세사기 예방 꿀팁｜진짜 위험한 집 고르는 법 5가지 (2025년 기준)

2025년 05월 02일

전세사기 예방 꿀팁

전세사기는 더 이상 남의 일이 아닙니다.
한 번 피해를 입으면 수천만 원의 보증금을 돌려받지 못할 수도 있고,
그 집을 중개한 사람, 집주인 누구도 책임져주지 않을 수 있습니다.

최근에는 겉보기에는 멀쩡한 신축 빌라나 소형 아파트,
신혼부부용 원룸 등에서 피해 사례가 끊이지 않고 있는데요.
계약 전에 단 5가지만 제대로 확인하면
이런 전세사기를 충분히 예방할 수 있습니다.

✅ 1. 전입세대 열람표 확인은 필수입니다

주민센터에서 ‘전입세대 열람표’를 발급받으면,
해당 집에 이미 누가 전입해 있는지 알 수 있습니다.

이미 전입된 세대가 있다면,
보증금 반환 순위가 밀려 나중에 전액 손실될 수도 있습니다.
이 순서가 매우 중요하다는 점을 기억해 주세요.

📌 팁: 주민센터에서 '임대차 계약 전 확인용’으로 요청하시면 됩니다.

✅ 2. 근저당·가압류는 등기부등본으로 확인해야 합니다

등기부등본에서 근저당권이나 가압류가 걸려 있다면,
해당 집에 이미 빚이 잡혀 있다는 뜻입니다.

이럴 경우, 세입자가 되더라도 은행이나 채권자보다
보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

2025년 기준 깡통전세 피해 사례 중
약 67%가 등기부등본 확인을 하지 않고 계약한 경우였다고 하니 꼭 챙기세요.

📌 보증금보다 근저당금이 더 많다면 바로 위험 신호입니다.

✅ 3. 보증금만 받고 월세 없는 구조는 반드시 의심하세요

‘보증금만 받고 월세는 없는 구조’, 혹은
‘시세보다 너무 저렴한 보증금’은 깡통전세일 확률이 매우 높습니다.

특히 신축 빌라나 다세대주택에서 이런 구조가 많고,
임대인이 전세금을 받고 집을 팔아넘기거나 체납한 경우가 많습니다.

📌 신축 + 반전세 + 저가 보증금 = 의심 공식입니다.

✅ 4. 확정일자와 전입신고는 계약 후 즉시 하셔야 합니다

임대차계약서를 쓴 뒤에는
즉시 확정일자와 전입신고를 마쳐야
보증금에 대한 우선순위를 확보할 수 있습니다.

특히 확정일자보다 전입신고가 늦어질 경우,
보증금 보호 우선순위가 밀리게 되어 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

📌 주민센터, 법원 등기소에서 신청 가능하며 보통 1,000원 이내입니다.

✅ 5. 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 사전 확인하세요

전세보증금 반환보증보험은 전세사기를 막기 위한 핵심 장치입니다.
하지만 모든 집이 가입 대상이 되는 것은 아닙니다.

계약 전, HUG나 SGI보증보험에 전화해
해당 주소의 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인해 보세요.

📌 임대인의 체납 이력, 건물 구조, 시세 대비 보증금 비율에 따라 거절될 수 있습니다.

📌 피해 사례 요약

유형	설명	방지 방법
전입순위 밀림	다른 세대가 먼저 전입	열람표 확인 + 전입신고 타이밍 관리
근저당 우선순위 밀림	은행 대출금이 보증금보다 앞섬	등기부등본 확인
시세차 과대	시세보다 보증금이 높음	인근 시세 비교
계약서 문제	임대인이 집주인이 아님	신분증 및 등기부 소유자 확인
보험 가입 거절	보증보험 가입 불가한 집 계약	사전 조회 필수

✅ 전세사기 예방 체크리스트 (복사해서 저장하세요)

☑️ 전입세대 열람표 확인
☑️ 등기부등본 발급 (소유자·근저당 확인)
☑️ 주변 시세 대비 보증금 합리성 확인
☑️ 확정일자 신청 + 전입신고 당일 처리
☑️ 보증보험 가입 가능 여부 사전조회
☑️ 임대인 신분증 확인 및 중개사 등록번호 체크
☑️ 보증금 입금 계좌 = 임대인 본인 계좌 확인